• Facebook
  • Linkedin

Rassegna di giurisprudenza in tema di certificato di abitabilità

Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294, in QdD
La compravendita di un immobile ad uso abitativo presuppone che il venditore consegni all'acquirente il certificato di abitabilità in assenza del quale il bene non è commerciabile. Nemmeno è idoneo a rendere il bene commerciabile (e a sanare l'irregolarità), il fatto che il venditore, anteriormente alla stipula del contratto di vendita, abbia presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità.
È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294.
Il caso concreto ha riguardato la compravendita immobiliare di un'unità immobiliare facente parte di una palazzina bifamiliare suddivisa in due porzioni verticali (ubicata in Palermo), nella quale era stata riscontrata, al piano terra, la presenza di una forte umidità da risalita capillare, cosicché l'acquirente ne aveva fatto denuncia al venditore. Successivamente, era stato quindi incaricato un tecnico il quale, una volta effettuati i sopralluoghi e le indagini del caso, aveva appurato che la causa dell'umidità era da individuare nella inadeguata ovvero nell'omessa esecuzione di taluni lavori.
Gli acquirenti avevano quindi richiesto al venditore il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno, tenuto anche conto che l'immobile non era dotato del certificato di abitabilità.
Accogliendo il ricorso proposto da parte degli acquirenti, nell'interessante sentenza in esame, la Suprema Corte richiama un proprio precedente (Cass. 27 luglio 2006, n. 17140) secondo cui, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, «integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica». A tal proposito, la Cassazione afferma che «il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile».
Prima d'ora, inoltre, la Corte di Cassazione ha affermato che
*** «[i]l venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile» (Cass. civ., sez. III, 23-01-2009, n. 1701);
*** «[n]ella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto, sicché deve escludersi che il certificato per la destinazione dell'immobile ad uso ufficio possa equivalere a quello per la destinazione ad uso abitazione; pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari» (Cass. civ., sez. II, 20-04-2006, n. 9253).
Tenuto conto che il tema ha grande rilevanza notarile, si riporta di seguito una rassegna di giurisprudenza che si è occupata della mancanza del certificato di abitabilità (e dell'aliud pro alio).

App.Campobasso, 15 marzo 2016, n. 56
Ai sensi dell'art. 1477, comma 3 c.c. il venditore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente i documenti relativi all'uso della cosa venduta, tra i quali il certificato di abitabilità/agibilità allorché la vendita abbia ad oggetto immobili destinati ad abitazione, allo stesso tempo non è previsto l'obbligo del preventivo rilascio di detto certificato perché si possa vendere un immobile ad uso abitativo. L'atto di trasferimento di proprietà di una casa priva di licenza di abitabilità/agibilità, non presenta, di per sé, oggetto illecito, ma, tutt'al più, in astratto, il contratto si potrebbe risolvere ai sensi dell'art. 1497 c.c., per mancanza di una qualità essenziale del bene, tale da far ravvisare l'ipotesi di consegna di aliud pro alio, ma solo se l'immobile si trovi in una situazione di grave ed insanabile violazione urbanistica, tale da escludere il rilascio della certificazione di abitabilità.

Trib. Reggio Emilia, 8 ottobre 2015, n. 1295
E' maggiormente condivisibile l'orientamento più risalente e consolidato della Suprema Corte secondo cui, atteso che nella vendita di immobili destinati ad abitazione l'abitabilità è un elemento che caratterizza l'immobile, la mancanza di abitabilità importa inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, e ciò anche se il compratore era a conoscenza della mancanza del certificato, ma non vi ha espressamente rinunciato.

Trib. Nola, 3 gennaio 2015
Nella compravendita immobiliare, l'omessa consegna del certificato di abitabilità tout court non è sufficiente ad integrare l'ipotesi della consegna di "aliud pro alio", richiedendosi, a tal fine, che non sussistano anche le condizioni per ottenerla, a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica; quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l'importanza e la gravità dell'omissione alla luce di quanto previsto nell'art. 1477 comma 3 c.c., in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore.

Trib. Bari, 23 aprile 2014, n. 2053
L'agibilità strutturale costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, sicché la mancanza di certificato di idoneità strutturale dell'immobile, per caratteristiche proprie dello stesso, integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio. Del resto, principio analogo viene costantemente affermato dalla S. C. con riguardo all'ipotesi della mancanza di abitabilità. Quanto alla sussistenza dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità dello stesso a dolo o colpa del debitore, la colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal convenuto, le quali dimostrino che questi avesse ignorato senza colpa la presenza, nel bene venduto, di difetti che lo rendevano inservibile ed inidoneo ad assolvere alla sua funzione naturale, ovverosia che, nonostante si fosse attivato, alla stregua della diligenza professionale da lui esigibile, per compiere i dovuti accertamenti prima della vendita, non fosse stato in grado di appurare le effettive caratteristiche del bene.

Trib. Parma, 18 marzo 2014, n. 307
Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Trib. Salerno, 18 marzo 2013, n. 754
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, e la violazione di tale obbligo può legittimare sia l'ordinaria azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e ss., sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, concretando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", non sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.

Trib. Salerno, 18 marzo 2013, n. 752
Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

App. Palermo, 15 febbraio 2013, n. 227
Nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell'abitabilità legale, conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrativo dell'identità dell'immobile, fatta eccezione per diverse ed espresse pattuizioni delle parti in merito.
Stante quanto innanzi, la mancanza del permesso di abitabilità, non per colpevole inerzia dell'amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione oggetto di compravendita è stata eseguita in violazione delle norme edilizie o di igiene, integra l'ipotesi di una vendita "aliud pro alio", che abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto, ex art. 1453, 1476 e 1477 c.c., o il risarcimento del danno, essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, dunque, a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono il compratore a contrattare. Nel descritto contesto a nulla rileva, in senso contrario, la consapevolezza dell'acquirente in ordine al mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione del contratto, poiché tale circostanza, non accompagnata dalla espressa rinuncia al requisito di abitabilità, soddisfatto solo dal rilascio della relativa licenza, o dalla volontà espressa di esonerare il venditore dal relativo obbligo, non comporta la esclusione di un inadempimento del venditore stesso, suscettibile di dar luogo a una ipotesi di risarcimento danni. (Nella specie la circostanza che il certificato non è mai stato rilasciato basta a legittimare la richiesta di indennizzo per vendita "aliud pro alio").

Cass.civ., 21 gennaio 2013, n. 1373
Vi è "aliud pro alio" se il bene è incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile o non è idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (nella specie, la Corte ha cassato la decisione dei giudici di appello che, in riforma della sentenza di primo grado, avevano risolto un preliminare di vendita, in quanto il venditore non aveva consegnato il certificato di abitabilità; la Corte ha ritenuto che le considerazioni svolte dalla sentenza, pur corrette in astratto a fronte di situazioni concretamente prospettabili, richiedevano un più puntuale approfondimento in relazione alla natura del bene, trattandosi di immobile ricadente in antica costruzione, al prezzo pattuito, alla buona fede ed allo stato di fatto come visto e gradito dalla parte acquirente).

Trib. Modena, 4 dicembre 2012, n. 1833
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Trib. Modena, 8 marzo 2012, n. 464
Nel caso di compravendita di unità immobiliare con destinazione residenziale, la stipula del rogito non è impedita dalla mancata ultimazione del bene, ben potendo la dichiarazione di abitabilità intervenire successivamente, escludendosi in tal modo la possibilità d'ipotesi di vendita di "aliud pro alio".

Cass., 6 luglio 2011, n. 14899
La mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Trib. Catanzaro, 11 aprile 2011
Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Pertanto, il mancato rilascio del certificato di abitabilità si sostanzia in un inadempimento del contratto posto in essere, che determina le ordinarie conseguenze sanzionatorie: azione di adempimento o azione di risoluzione, accompagnate dal risarcimento danni.

Trib. Catanzaro, 11 aprile 2011
Nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.

Trib. Pescara, 7 aprile 2011, n. 568
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, non realizzando la sua normale funzione economico-sociale. Medesimo obbligo vale, con riferimento al certificato di agibilità, qualora si tratti di immobile destinato ad uso commerciale. Il venditore ha quindi l'obbligo di ottenere dall'autorità competente la licenza di abitabilità o di agibilità – costituente requisito giuridico essenziale del bene compravenduto – che deve essere rimessa all'acquirente al momento della consegna dell'immobile in esecuzione degli obblighi di cui all'art. 1477 c.c., legittimando la violazione di tale obbligo, sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento.

Cass.civ., 31 maggio 2010, n. 13231
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda.

Cass.civ., 18 marzo 2010, n. 6548
Nel caso di compravendita di unità immobiliare con destinazione residenziale per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale documento esclude la possibilità d'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili.

Cass.civ., 27 novembre 2009, n. 25040
La mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del contratto, avente destinazione non abitativa, legittima il promissario acquirente a rifiutare la stipula dell'atto pubblico di trasferimento.

Trib. Salerno, 2 maggio 2009, n. 1070
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia l'ordinaria azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e ss sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, concretando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", e non e sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.

Cass.civ., 23 gennaio 2009, n. 1701
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.

Cass.civ., 22 novembre 2006, n. 24786
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della licenza di abitabilità impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza
necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato una ipotesi di consegna di "aliud pro alio" in relazione alla circostanza che il rilascio del certificato, di cui l'immobile mancava, avrebbe comportato la ristrutturazione completa del tetto, con una spesa pari a trenta milioni di lire, equivalente a quasi la metà del prezzo di vendita dell'immobile).

Trib. Firenze, 11 novembre 2006
Non rientra nell'ipotesi di traditio di "aliud pro alio" la compravendita di un immobile di vecchia costruzione (a Firenze, ante 1949 e non trasformato, munito di un certificato di abitabilità e di uso dell'immobile rilasciato nel 1940) la cui abitabilità possa essere riconosciuta sulla base dei "provvedimenti abitativi comunque definiti" e quindi, come nel caso "de quo", anche sulla base di un provvedimento abilitativo che non specifichi la sussistenza del requisito in relazione ad ogni singolo locale o unità immobiliare ma solo in via generale i locali abitabili sulla base dei criteri dell'epoca. (Nel caso di specie si trattava di un appartamento seminterrato in un palazzo d'epoca del centro storico che presentava alcuni locali comunque definibili abitabili e altri non abitabili o permanentemente abitabili per la normativa dell'epoca, oggi richiamata dall'art. 97 Regolamento edilizio per i seminterrati)

Trib. Monza, 4 settembre 2006
Il venditore è responsabile quando ha trasferito un bene non dotato delle caratteristiche di utilizzabilità e commerciabilità sue proprie. La "licenza d'abitabilità" è un elemento che caratterizza l'immobile compravenduto in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economica-sociale e quindi, di soddisfare i bisogni concreti che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto.
Tuttavia, pur attenendo alle qualità essenziali del bene, la sua assenza non rende il contratto nullo, bensì qualifica soltanto l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". La vendita di un immobile privo delle caratteristiche idonee a permettergli di conseguire l'abitabilità legale, in quanto non rispettoso delle norme di edilizia o di igiene, "integra la prestazione di "aliud pro alio", che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e. 1477 c.c. essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinano l'acquirente a contrarre (Cass. 5 novembre 1990 n. 10616). Ne deriva che l'immobile, in mancanza di espresso patto contrario con il quale l'acquirente intenda rinunciare ad alcuni dei requisiti necessari ai fini dell'abitabilità dell'immobile o, comunque, esonerare il venditore dal relativo obbligo, non possa essere venduto se non presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, perché in tal caso il bene non dispone della sua normale attitudine, essenziale ai fini del legittimo godimento: e ciò, indipendentemente dall'eventuale conoscenza che ne avesse l'acquirente che non vale ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" (Cass. 20 gennaio 1996, n. 442).

Cass.civ., 27 luglio 2006, n. 17140
In materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mera difformità dell'immobile realizzato rispetto al progetto approvato non è sufficiente ad integrare l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, essendo necessario, a tal fine, che l'immobile manchi in maniera assoluta della licenza di abitabilità, oppure che non sussistano le condizioni per ottenerla a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.

Cass.civ., 20 aprile 2006, n. 9253
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto, sicché deve escludersi che il certificato per la destinazione dell'immobile ad uso ufficio possa equivalere a quello per la destinazione ad uso abitazione; pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

Cass.civ., 11 aprile 2006, n. 8409
In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe - salvo patto contrario - sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici - richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche - la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio, bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

Cass.civ., 26 gennaio 2006, n. 1514
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. (Nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla S.C., aveva ritenuto che detto esonero non vi fosse stato, atteso che il compratore poteva nutrire la legittima aspettativa che nei sette mesi intercorrenti tra la stipula del preliminare e il tempo stabilito per la stipula del contratto definitivo, la controparte avrebbe procurato il certificato).

Trib. Padova, 30 settembre 2004, n. 2604
Sussiste la responsabilità del venditore, e legittima risulta la richiesta di risarcimento del danno, qualora egli non abbia adempiuto l'obbligo - espressamente assunto all'atto di stipula della compravendita - di fare tutto il possibile per ottenere il rilascio da parte della competente autorità amministrativa del certificato di abitabilità dell'immobile compravenduto, certificato la cui assenza configura l'ipotesi di vendita di aliud pro alio. L'inadempimento del venditore si può desumere anche ai sensi dell'art. 116, comma 2, c.p.c..

Trib. Torino, 24 giugno 2002
Le norme dei regolamenti d'igiene che prescrivono altezze minime dei locali ai fini della licenza di abitabilità hanno effetto retroattivo e possono essere applicate anche alle abitazioni costruite anteriormente alla loro emanazione (nella specie, il diniego del permesso di abitabilità di locali risultanti da ristrutturazione di antico edificio avente dimensioni in contrasto con la successiva disciplina in tema di igiene e salubrità ha portato alla risoluzione della vendita dell'immobile, destinato ad abitazione, per consegna di "aliud pro alio").

Cass.civ., 25 febbraio 2002, n. 2729
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Trib. Ivrea, 1 giugno 2001
In quanto vendita di cosa diversa da quella pattuita, la mancanza del certificato di abitabilità nell'immobile promesso in vendita, costituisce inadempimento del promissario venditore rispetto alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare non di scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e quindi idoneo per richiedere la risoluzione del contratto.

Cass.civ., 3 luglio 2000, n. 8880
Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico - ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'"exceptio" prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

Trib. Perugia, 12 settembre 1998
Nella vendita di un immobile sprovvisto della relativa licenza di abitabilità si configura un inadempimento contrattuale dell'alienante per prestazione di "aliud pro alio" da cui deriva l'obbligo al risarcimento del danno, giacché in tal caso il bene medesimo, essendo privo di una sua qualità essenziale, risulta inidoneo a realizzare la funzione economico - sociale cui è destinato.

Cass.civ., 11 febbraio 1998, n. 1391
L'inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di abitabilità in una situazione caratterizzata da una grave ed insanabile violazione urbanistica, integra la fattispecie della consegna di aliud pro alio, con la possibilità di promuovere l'azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ai sensi degli art. 1453 ss. c.c..

Cass.civ., 20 gennaio 1996, n. 442
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto. Ne consegue che la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell'abitabilità, soddisfatto solo da rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore del relativo obbligo, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio.

Cass.civ., 14 dicembre 1994, n. 10703
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto. Ne consegue che la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell'abitabilità, soddisfatto solo da rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore del relativo obbligo, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio".

Trib. Cagliari, 1 dicembre 1993
Il contratto preliminare stipulato per la vendita di un immobile destinato a fini abitativi può essere risolto per inadempimento del promittente venditore qualora l'immobile in oggetto sia privo del certificato di abitabilità, poiché tale carenza integra la prestazione di un "aliud pro alio" in quanto il bene promesso in vendita non può assolvere la sua funzione naturale nè essere utilizzato dal compratore per soddisfare le esigenze che lo determinarono all'acquisto. In un preliminare di vendita, l'esperimento dell'azione di risoluzione per inadempimento in luogo del recesso preclude alla parte adempiente la possibilità di giovarsi della preventiva determinazione del danno operata attraverso la caparra confirmatoria in quanto in tal caso il regime risarcitorio è da ricercare nell'ambito della disciplina generale dell'azione di risoluzione.

App. L'Aquila, 30 giugno 1992
Sussiste grave inadempimento del promittente venditore (inadempimento caratterizzato da consegna di "aliud pro alio" con conseguente risoluzione del contratto) soltanto nell'ipotesi di impossibilità di ottenere il certificato di abitabilità a causa di particolari caratteristiche dell'immobile, e non nel caso di mero ritardo del rilascio stesso, che costituisce inadempimento di scarsa rilevanza, il quale comporta esclusivamente il diritto ad un equo indennizzo a favore dell'acquirente.

Cass.civ., 10 giugno 1991, n. 6576
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto. Ne consegue che la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione di un contratto di compravendita di un immobile destinato ad abitazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell'abitabilità, soddisfatto solo del rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore del relativo obbligo, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, suscettibile di essere a quest'ultimo opposto da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c..

Cass.civ., 5 novembre 1990, n. 10616
Nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell'abitabilità legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell'identità dell'immobile - a meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti - di guisa c he la mancanza del certificato di abitabilità non per colpevole inerzia della p.a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di "aliud pro alio" che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 c.c. essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l'acquirente a contrarre.

Cass.civ., 11 agosto 1990, n. 8199
La vendita di immobile destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilità, non configura un contratto nullo per illiceità dell'oggetto. Essa può invece costituire un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" (con conseguente risolubilità del contratto) ma solo qualora risultino specifiche anche se implicite pattuizioni in ordine all'obbligo del venditore di richiedere tale licenza ovvero risulti che, per le modalità di costruzione dell'immobile, la licenza medesima non possa comunque essere rilasciata.

Cass.civ., 23 gennaio 1988, n. 521
La norma dell'art. 1492 c.c., che esclude la risoluzione del contratto, fra l'altro, nel caso di trasformazione della cosa da parte dell'acquirente, pur essendo espressamente dettata solo in tema di vizi redibitori (art. 1490 c.c.), è applicabile, per la sua portata generale, anche alla vendita di cosa non avente le qualità promesse o essenziali all'uso cui è destinata (art. 1497 c.c.) nonché alla vendita di aliud pro alio, che è ravvisabile nella vendita di immobile destinato ad abitazione che non possa essere dichiarato abitabile o comunque privo della dichiarazione di abitabilità, caratterizzando l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente.

Cass.civ., 20 dicembre 1985, n. 6542
La licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di assolvere una certa destinazione economico-sociale e quindi di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente; pertanto, la mancanza di detta licenza (ove il compratore non si sia obbligato all'acquisto nella consapevolezza di tale mancanza) dà luogo ad un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio".

App. Cagliari, 16 settembre 1985
Nell'ipotesi in cui venga alienato un immobile destinato ad abitazione ricompreso in una lottizzazione convenzionata (in base alla legge n. 765 del 1967) e il venditore-lottizzatore non abbia realizzato, in tutto o in parte, le opere di urbanizzazione così impedendo il rilascio da parte del comune della licenza di abitabilità, il compratore può domandare, nei confronti del venditore, la risoluzione del contratto allegando, a seconda della gravità delle carenze e difformità di tali opere, o la consegna di un "aliud pro alio" o la mancanza in detto immobile delle qualità promesse (ex art. 1497 c.c.).

Cass. civ., 6 dicembre 1984, n. 6403
Anche in assenza di una previsione contrattuale, il venditore deve consegnare al compratore, insieme con la cosa venduta, i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso di essa e perciò, quando la cosa sia costituita da un appartamento, il certificato di abitabilità del medesimo, a meno che le parti non abbiano espressamente stabilito il contrario. Infatti, seppure la mancanza del certificato di abitabilità di una casa non esclude di per sè la conformità della stessa alle norme igienico-sanitarie, la omessa consegna del certificato da parte del venditore-costruttore integra pur sempre una inadempienza, che se non è tale da dar luogo alla risoluzione del contratto per consegna di "aliud pro alio", è tuttavia atta a ledere il distinto interesse del compratore al relativo accertamento a tutela, anche futura, di un suo possibile diritto al risarcimento dei danni in considerazione della ridotta attuale commerciabilità della casa.

Trib. Napoli, 3 febbraio 1984
Ai sensi dell'art. 1477 c.c. il venditore è tenuto a consegnare all'acquirente di immobile urbano il certificato di abitabilità, dovendosi ritenere essenziale il requisito della idoneità del bene venduto ad essere abitato per conformità dello stesso alle prescrizioni igienico-sanitarie. La vendita o la promessa di vendita di immobile privo della licenza di abitabilità integra la prestazione dell'"aliud pro alio" che legittima la richiesta di risoluzione da parte dell'acquirente o promissario acquirente.

Cass.civ., 26 aprile 1984, n. 2631
Prima dell'entrata in vigore della l. 28 gennaio 1977 n. 10 che all'art. 15 ha sancito la nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione edilizia, ove dall'atto stesso non risulti che l'acquirente sia a conoscenza della mancanza della concessione, nessuna norma sanciva espressamente l'invalidità di quei rapporti o l'incommerciabilità di quelle costruzioni, nè la nullità della compravendita poteva ritenersi sotto il profilo della illiceità dell'oggetto del contratto, in quanto oggetto della compravendita è il trasferimento della proprietà della cosa, la quale in sè non è suscettibile di valutazione in termine di liceità, questa qualificazione attinendo all'attività di produzione della cosa estranea, come tale, al contenuto tipico delle prestazioni oggetto del rapporto di compravendita.
L'abusività della costruzione poteva, invece, venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell'uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell'inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell'abusività, al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio.

Cass.civ., 29 gennaio 1983, n. 829
Ove nel contratto di vendita di una casa di abitazione l'onere di ottenere il certificato di abitabilità non sia stato posto contrattualmente a carico del compratore (con garanzia da parte del costruttore della ricorrenza dei requisiti per ottenerlo, o con esclusione di responsabilità dello stesso, nel qual caso l'immobile s'intende venduto senza la garanzia della qualità in questione), deve ritenersi che la casa venduta per abitazione deve essere dotata del requisito dell'abitabilità, con la conseguenza che il venditore, anche se per colpa della p.a., non possa ottenere il relativo certificato, non può pretendere (salva ogni sua azione nei confronti della p.a.) che resti valido un contratto nel quale consegna aliud pro alio (art. 1497 c.c.), nè può sottrarsi al risarcimento del danno, in quanto la cosa venduta - sia pure per un vizio di attività o di giudizio della p.a. - non ha la qualità essenziale per la quale è stata acquistata.

Trib. Torino, 22 agosto 1980
La vendita di un immobile privo di licenza di abitabilità si configura a seconda dei casi come dazione di un "aliud pro alio" o come vendita di cosa gravata da oneri e diritti altrui che ne limitano il godimento, determinando, quindi, a carico del costruttore-venditore unicamente una responsabilità contrattuale e non una responsabilità extracontrattuale.

Cass.civ., 15 novembre 1979, n. 5272
La vendita di appartamenti privi di licenza edilizia e di abitabilità non costituisce vendita di "aliud pro alio" nè da luogo a garanzia per oneri gravanti la cosa o per evizione, nell'ipotesi che i compratori conoscessero la "irregolarità" giuridica degli appartamenti; e non fa sorgere nel venditore l'obbligo di restituire il prezzo e rimborsare la spese al compratore, previsto per il caso che l'evizione intervenga quando sia stata esclusa la relativa garanzia, se la demolizione dell'immobile non sia stata ordinata ed anzi appaia definitivamente scongiurata.

Cass.civ., 5 marzo 1979, n. 1376
Nella compravendita di case di abitazione, il requisito dell'abitabilità legale e non meramente di fatto, nascente dal rilascio della licenza comunale di abitabilità, deve ritenersi implicito nella casa venduta quale elemento integrante della sua identità ai fini dell'intesa contrattuale, a meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti. Pertanto, la vendita di immobile privo di tale licenza, dipendente dal fatto che la costruzione è stata eseguita in violazione dei regolamenti comunali di edilizia e di igiene, integra la prestazione di "aliud pro alio", a norma degli art. 1453, 1476 n. 1 e 1477, ultimo comma c.c..

Cass.civ., 5 marzo 1979, n. 1376
La mancata consegna da parte del venditore di immobile destinato a civile abitazione della licenza di abitabilità necessaria all'uso legale della cosa venduta (art. 1477 ultimo comma c.c.), a cagione della non corrispondenza dell'immobile alla normativa edilizia e sanitaria, abilita il compratore a chiedere, a norma dell'art. 1453 c.c. o la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, oppure una forma indiretta di esecuzione del contratto, mediante il risarcimento del danno costituito dalla spesa occorrente per il compimento delle modificazioni necessarie e sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità, salvo l'eventuale maggior danno costituito dal minore valore dell'immobile derivante dalle predette modifiche; senza che possano trovare applicazione l'art. 1489 c.c., relativo alla differente ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, o le altre norme che a questa ipotesi si riferiscono.